Confira como investir em imóveis no curto, médio e longo prazo

O Brasil vive um momento de grande expansão no mercado imobiliário e ainda possui muitas expectativas em relação a um crescimento ainda maior nos próximos anos, principalmente por conta do aumento do poder aquisitivo das classes de menor renda.
Com isso, o investimento em imóveis é visto por muitos especialistas como uma boa opção e em alguns casos pode, inclusive, ser utilizado no curto, médio e longo prazo.
Para o diretor executivo da Consul Patrimonial, Marcus Vinícios de Oliveira Neto, o setor deve continuar se expandindo com força até o final da década, especialmente no Nordeste e no Rio de Janeiro.
Assim, ele cita maneiras de investir no setor com objetivos de curto, médio e longo prazo.
Curto prazo
Para o curto prazo, o profissional aconselha a compra de imóveis adjudicados - aqueles cujo proprietário não conseguiu arcar com o financiamento e que foram à leilão, por preço inferior -, para reforma e a venda posterior. Segundo Oliveira Neto, uma mudança recente na lei fez com que imóveis com três meses de inadimplência possam ser tomados pelo banco que o financiou.
“Advogados especializados conseguem liberar o imóvel em mais 2 meses, mesmo se este estiver ocupado. A Caixa Econômica Federal, após realização de leilão, passa esses imóveis adjudicados para imobiliárias credenciadas venderem com descontos que podem chegar a 70% do valor de mercado”, afirma.
Para o presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), João Crestana, normalmente, imóveis em geral não são indicados para investimento de curto prazo. "Via de regra, não aconselho comprar imóvel como investimento de curto prazo", diz.
Em relação aos adjudicados, ele afirma: “Não considero muito que isso seja exatamente uma operação rotineira de mercado imobiliário. Eu acho que, para esta exceção, pode ser que o curto prazo se aplique”, afirma.
Custos altos
O vice-presidente do Ibef – SP (Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças de São Paulo), Luiz Roberto Calado, também acha que, no curto prazo, investir em imóveis pode não ser uma boa opção. “Você tem custos muito altos, com corretagem, despesas de cartório. Isso tudo pode chegar a 6% da operação”, afirma.
Por isso, para o curto prazo, ele aconselha a compra apenas em casos de exceção, como uma grande oferta. "Mas, isso é muito difícil de acontecer”, aponta.
No caso dos leilões, Calado ressalta que é preciso conhecer muito bem esse mercado para se dar bem. Quem compra um imóvel deste tipo precisa entender os trâmites burocráticos, fazer visitas no local. "Tem gente que acha que o metro quadrado está barato e nem conhece a região do imóvel”, diz.
Médio Prazo
No médio prazo, o diretor executivo da Consul Patrimonial cita uma nova oportunidade que surge com a explosão de vendas de unidades do Programa Minha Casa, Minha Vida e outros programas de moradia para baixa renda. “Torres de escritórios individuais para atender esses empreendimentos residenciais, com salas pequenas e que atendam essa demanda. Isso é uma aposta certeira”, aponta.
Nesta caso, o presidente do Secovi-SP concorda. “Eu acredito que um país forte e com qualidade de vida precisa ter centros autossuficientes de vida, onde a sociedade possa morar, trabalhar, se divertir e se educar à distância de uma simples caminhada”, diz.
Segundo ele, a cidade compacta, adensada, com moradias próximas de centros de serviços e escritórios é uma tendência mundial. “Você junta essa tendência com o fato de que o Brasil está construindo uma grande quantidade de residências para famílias de baixa renda, o resultado são oportunidades fantásticas de médio prazo para investidores de todos os tipos, para fazer não apenas salas, mas também grupos de lojas pequenas”, aponta.
Além disso, ele ressalta que já existem administradoras de fundos interessadas neste modelo. "Eu sei que algumas das grandes administradoras de fundos imobiliários no Brasil que tiveram estudando este tipo de alternativa sim e eu vejo isso como uma grande tendência”, diz Crestana.
Longo prazo
Segundo Oliveira Neto, da Consul Patrimonial, uma opção para investimento de longo prazo é a especulação com terrenos localizados nas fronteiras das grandes cidades.
“Terrenos ou até fazendas bem localizadas próximas às capitais podiam ser adquiridos há um tempo pelo valor de R$ 1 o metro quadrado. Como cada vez mais fica difícil encontrar terrenos nos centros urbanos, a solução será continuar os empreendimentos onde as rodovias nos levar”, aponta.
Risco muito alto
Já para o presidente do Secovi-SP, este tipo de investimento é muito arriscado. “É um investimento de altíssimo risco e inútil, porque nunca se tem certeza de qual vai ser o próximo vetor de crescimento de uma cidade”, aponta.
Luiz Calado, do Ibef, também ressalta este tipo de dificuldade. “É preciso conhecer muito bem o mercado para comprar terrenos com esse objetivo. Precisa conhecer a dinâmica de crescimento das cidades, ter boas informações sobre o mercado”, diz Calado.
Fonte: Uol
Isenção de IR na poupança prejudica os mais pobres
01/04/2011
A mística criada em torno dos depósitos de poupança se opõe à necessidade de mudança na sua estrutura tributária e normativa. Sempre nos vêm à cabeça os cofrinhos de criança e as cadernetas encapadas em plástico que ajudaram a popularizar em todas as faixas etárias essa alternativa de aplicação nos anos 70. Esse mundo ingênuo do "pequeno poupador" acabou e só existe na nossa memória coletiva. Segundo as estatísticas, a poupança virou coisa de gente grande, muito grande, e o custo da ilusão passadista pode ser medido em bilhões. Mais precisamente, R$ 7 bilhões por ano.
A isenção de imposto de renda para os depósitos de poupança é um subsídio hoje capturado pelos estratos de alta renda da sociedade. Para quem é efetivamente pobre - não importa se correntista da poupança ou pretendente a financiamento imobiliário - quanto antes se extinguir o subsídio, melhor. As razões são muitas.
Inicialmente, é preciso desfazer o mito de que a poupança é uma aplicação prioritariamente dos pobres. A poupança tem mais depositantes com saldos entre R$ 50 mil e R$ 200 mil que os CDBs. Um milhão e meio de seus depositantes têm saldo superior a R$ 50 mil.
Também ao contrário do que muitos imaginam, a poupança é um ativo financeiro competitivo. Não foi à-toa que, entre junho de 2006 e junho de 2010, seu saldo cresceu de 8,5% para 10% do PIB, enquanto os fundos de renda fixa declinaram, ainda que marginalmente, de 30,5% para 29,6% do PIB.
Quem tem a impressão de que a poupança rende pouco comete um erro de perspectiva. Compara a rentabilidade bruta das demais aplicações com a rentabilidade da poupança, quando deveria olhar para a rentabilidade líquida. Sobre as demais aplicações incidem diversos encargos tributários e custos de transação que não recaem sobre a poupança. Uma aplicação financeira ordinária é tributada entre 15% e 22,5% pelo IR e, a depender dos prazos, pelo IOF. No caso dos fundos, paga taxas de administração que podem chegar a 4% ao ano.
Em outras, pode haver penalidades sobre a rentabilidade contratada em caso de retirada antecipada. A partir da introdução da marcação a mercado, o investidor tem que lidar, especialmente no curto prazo, com a volatilidade, o que pode gerar perdas nominais, mais prováveis em prazos curtos. Em todas as hipóteses, a liquidez é bastante travada ou o custo de recuperação da liquidez é elevado. Já a poupança, por sua padronização, simplicidade, e constância de regras, pode ser considerada uma aplicação com custos de transação zero para todos os fins práticos. Quando todos esses fatores são considerados, a competitividade da poupança é inegável.
A magnitude do subsídio à poupança é pouco conhecida, o que leva a sociedade a não avaliar com mais cuidado a justiça e a eficácia do subsídio, mesmo na situação atual, em que o Estado mostra claros limites fiscais e se obriga a cortes severos no orçamento.
Quem de fato captura o subsídio embutido nos juros baixos é o vendedor do imóvel, não o comprador
O valor anual da renúncia fiscal sobre os rendimentos pode ser calculado pelo produto do saldo da poupança (R$ 370 bilhões) pelo percentual de 1,9% ao ano. Esse é o percentual que deveria ser acrescido à rentabilidade atual da poupança para que sua rentabilidade líquida se mantivesse inalterada, na hipótese de cobrança de IR de 20% sobre seus rendimentos.
Para determinar os beneficiários efetivos do subsídio, é preciso considerar os efeitos econômicos da redução do custo dos financiamentos que ele proporciona e como a regulação e as normas do SFH canalizam os recursos e incentivos do Sistema.
Os limites de valor de imóvel e de financiamento no SFH são muito elevados quando se leva em conta a renda da população mais afetada pelo déficit habitacional - aquela com renda de até três salários mínimos. O valor máximo de imóvel pode chegar a R$ 500 mil e o de financiamento, a R$ 450 mil, cifras inalcançáveis para as famílias pobres.
Além de não serem focalizados na população realmente atingida pelo déficit habitacional, há um problema adicional com os juros subsidiados do SFH: quase 70% dos recursos são dirigidos ao financiamento de imóveis usados. Sendo a oferta de usados inelástica no curto prazo, os juros subsidiados pressionam fortemente a demanda sobre um parque habitacional limitado, o que está ajudando a pressionar os preços, que sobem bem acima da inflação. Com a subida dos preços, quem de fato captura o subsídio embutido nos juros baixos é o vendedor do imóvel, não o comprador. Se o mercado não discrimina o preço de imóveis novos e usados nessa onda de preços, as construtoras também estão aptas a capturar esse subsídios, elevando suas margens.
Da parte dos agentes financeiros, embora a regulamentação do SBPE preveja, em princípio, que 65% dos depósitos sejam aplicados em financiamentos habitacionais, há uma série de vazamentos nas normas, de tal modo que a percentagem dos saldos efetivos de financiamentos habitacionais é apenas uma fração do saldo total da poupança. Operações não relacionadas ao financiamento à moradia acabam se beneficiando de um funding barato lastreado em renúncia fiscal, ajudando as instituições a auferirem elevadas margens brutas à custa da redução da receita pública.
Finalmente há uma grave questão federativa envolvida. O imposto de renda é dividido com estados e municípios por meio dos fundos de participação (FPE e FPM). A perda de arrecadação de R$ 7 bilhões anuais impõe uma "renúncia" fiscal involuntária para esses entes da ordem de R$ 3,2 bilhões anuais. Essa receita permitiria que investissem na oferta de terrenos e infraestrutura urbana de boa qualidade. A oferta de imóveis de baixo custo se expandiria - em vez de se pressionar a demanda com juros subsidiados - e se poderia reduzir os riscos a que as populações pobres das regiões metropolitanas brasileiras estão expostas.
Fonte: Valor Econômico (Marcos Köhler)